Wer eine Neubauwohnung kauft, kann den Staat mitfinanzieren lassen — über zinsgünstige KfW-Kredite oder über höhere Abschreibungen. Welcher Weg für Sie gilt, entscheidet vor allem eine Frage: Ziehen Sie selbst ein, oder vermieten Sie?
Förderung und Steuervorteile schließen sich je nach Nutzung gegenseitig aus. Selbstnutzer erhalten günstige Kredite, aber keine Abschreibung. Kapitalanleger erhalten ebenfalls einen KfW-Kredit und können zusätzlich die Abschreibungen nutzen, die das zu versteuernde Einkommen senken.
Drei kurze Angaben, und Sie sehen, welche Programme zu Ihrer Situation passen — mit den Kredithöchstbeträgen nach den aktuellen KfW-Merkblättern. Es werden keine Daten gespeichert oder übertragen.
Laut Steuerbescheid; die KfW nimmt den Durchschnitt aus dem zweiten und dritten Jahr vor dem Antrag. Das zu versteuernde Einkommen liegt meist deutlich unter dem Bruttoeinkommen.
Orientierung nach den KfW-Merkblättern (Stand Oktober 2026), keine Förderzusage. Verbindlich entscheidet die KfW über Ihre Bank.
Die KfW vergibt beim Neubau keine Zuschüsse, sondern zinsverbilligte Darlehen. Den Antrag stellen Sie über Ihre Hausbank oder einen Finanzierungsvermittler. Beide Programme setzen voraus, dass das Gebäude den Standard „Klimafreundliches Wohngebäude“ erreicht: Effizienzhaus 40 und Grenzwerte für die Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus, ohne Öl-, Gas- oder Biomasseheizung.
| KfW 300 · Wohneigentum für Familien | KfW 297 · Klimafreundlicher Neubau | |
|---|---|---|
| Für wen? | Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind unter 18 im Haushalt, die noch kein Wohneigentum besitzen | Alle Privatpersonen, die selbst einziehen |
| Einkommensgrenze | 90.000 € zu versteuerndes Haushaltseinkommen bei einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind | keine |
| Kredithöchstbetrag | 1–2 Kinder: 170.000 € · mit QNG 220.000 € 3–4 Kinder: 200.000 € · mit QNG 250.000 € ab 5 Kindern: 220.000 € · mit QNG 270.000 € | 100.000 € je Wohnung mit QNG: 150.000 € je Wohnung |
| Laufzeiten | 4 bis 35 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre (bei Laufzeiten bis 10 Jahre über die gesamte Laufzeit), bis zu 5 tilgungsfreie Anlaufjahre | |
| Kauf vom Bauträger | Förderfähig als „Ersterwerb“: Kauf spätestens 12 Monate nach der Bauabnahme. Antrag vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. | |
| Pflichten danach | Selbstnutzung mindestens 5 Jahre ab Einzug | Selbstnutzung der geförderten Wohnung |
| Kombinierbar? | Nicht miteinander für dieselbe Wohnung — Sie wählen eines der beiden Programme. Ein normales Bankdarlehen deckt den Rest der Finanzierung. | |
Faustregel: Wenn Sie die Voraussetzungen für KfW 300 erfüllen, ist dieses Programm wegen der höheren Kreditbeträge meist die erste Wahl. Liegt Ihr Einkommen darüber, Sie haben keine minderjährigen Kinder oder besitzen schon eine Wohnung, bleibt KfW 297.
Wer vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich absetzen (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Für neue Mietwohnungen gibt es derzeit zwei Erleichterungen, die sich kombinieren lassen. Die Finanzierung kann zusätzlich über den KfW-Kredit 298 laufen (bis 100.000 € je Wohnung, mit QNG bis 150.000 €, ohne Einkommensgrenze).
5 % pro Jahr — nicht vom ursprünglichen Betrag, sondern vom jeweiligen Restwert. In den ersten Jahren ist das deutlich mehr als die normale lineare AfA von 3 %. Gilt für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029; beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich. Einen bestimmten Energiestandard verlangt diese AfA nicht.
Zusätzlich 5 % pro Jahr im Jahr der Anschaffung und in den drei Folgejahren — zusammen bis zu 20 %. Sie kommt on top zur degressiven oder linearen AfA, ist aber an strengere Voraussetzungen geknüpft (siehe Checkliste unten). Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt.
Fiktive 70-m²-Wohnung, Gebäudeanteil 280.000 € (4.000 €/m²). Kein Bezug zu konkreten Preisen.
Der häufigste und teuerste Fehler ist eine falsche Reihenfolge. Die KfW behandelt den notariellen Kaufvertrag als „Vorhabenbeginn“ — wer vorher unterschreibt, verliert den Anspruch.
Exposé, Preisliste, Baubeschreibung und Energiekonzept geben Ihnen und Ihrer Bank die Grundlage für alles Weitere.
Mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater: KfW 300, 297 oder 298? Kapitalanleger sprechen parallel mit ihrem Steuerberater über AfA, Sonder-AfA und die Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil.
Für den KfW-Antrag ist eine „Bestätigung zum Antrag“ eines Experten aus der Energieeffizienz-Expertenliste nötig. Beim Kauf vom Bauträger wird diese in der Regel für das Gebäude bereitgestellt — fragen Sie danach.
Maßgeblich ist der Eingang bei der KfW. Erst danach geht es zum Notar. Ein Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung (Wirksamkeit erst mit Förderzusage) ist laut KfW-Merkblatt unschädlich.
Vor dem Notartermin!Beim Bauträgerkauf zahlen Sie den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt (Makler- und Bauträgerverordnung). Der Kaufvertrag regelt auch die Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudeanteil — wichtig für die AfA.
Die KfW-Mittel werden passend zu den Raten über Ihre Bank abgerufen.
Nach Fertigstellung bestätigt der Energieeffizienz-Experte die Umsetzung, das QNG-Zertifikat wird ausgestellt. Selbstnutzer ziehen ein, Kapitalanleger übergeben an den ersten Mieter.
Ab dem Anschaffungsjahr machen Sie AfA und Sonder-AfA in der Anlage V geltend. Belege wie Kaufvertrag, Energieausweis und QNG-Zertifikat sollten Sie mindestens zehn Jahre aufbewahren.
Im Baugebiet Mühlenblick plant die Teterower Bauen | Wohnen | Leben GmbH ein Mehrfamilienhaus mit sechs Eigentumswohnungen — für Selbstnutzer ebenso wie für Kapitalanleger.
Lieber mieten? Alle Angebote — Eigentum, Neubau-Mietwohnungen und Bestand — finden Sie unter Wohnungen in Teterow. Wie es sich im Quartier lebt, zeigt der Lage-Guide Mühlenblick.
Nein. Für dieselbe Wohneinheit ist eine Kombination von „Wohneigentum für Familien“ (300) und „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298) ausgeschlossen. Familien, die die Voraussetzungen erfüllen, wählen in der Regel KfW 300, weil die Kreditbeträge dort höher sind.
Nein. Degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b EStG gibt es nur für vermietete Wohnungen. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Selbstnutzer profitieren stattdessen von den KfW-Krediten 300 oder 297.
Bevor Sie den notariellen Kaufvertrag (Bauträgervertrag) unterschreiben. Der Vertrag gilt als Vorhabenbeginn; maßgeblich ist der Eingang des Antrags bei der KfW. Der Antrag läuft über Ihre Bank oder einen Finanzierungsvermittler.
Dann entfällt die Sonder-AfA nach § 7b vollständig — es gibt keine anteilige Kürzung. Die degressive AfA von 5 % bleibt davon unberührt. Deshalb sollten Kapitalanleger sich vor dem Kauf die maßgeblichen Kosten je Quadratmeter Wohnfläche bestätigen lassen.
Nein. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil; der Anteil für Grund und Boden wird im Kaufvertrag bzw. über die Arbeitshilfe des Finanzministeriums herausgerechnet. Auch bei den KfW-Krediten sind die Grundstückskosten nicht förderfähig.
Stand: Oktober 2026, ohne Gewähr. Förderbedingungen und Steuerrecht können sich kurzfristig ändern; maßgeblich sind die KfW-Merkblätter und die steuerlichen Vorschriften zum Zeitpunkt von Antrag bzw. Anschaffung. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung.